Nelle città italiane, soprattutto in quelle dove sono presenti grandi poli universitari, il diritto all’abitare si confronta sempre più spesso con dinamiche economiche e sociali che ne compromettono l’equilibrio. L’aumento esponenziale degli affitti brevi destinati al turismo e i processi di gentrificazione che stanno trasformando ormai da decenni il volto di interi quartieri, unito al blocco degli interventi di edilizia pubblica e ai redditi stagnanti, rendono difficile, soprattutto per gli studenti fuori sede, trovare soluzioni che diano risposta ai bisogni abitativi. In questo scenario complesso, diversi comuni iniziano a promuovere nuove formule alternative al canone libero e al classico “4+4” e a sviluppare nuovi modelli innovativi di residenza, per rispondere in modo concreto e creativo a un’emergenza abitativa sempre più urgente.

Numerose amministrazioni comunali stanno promuovendo agevolazioni fiscali come gli affitti agevolati per studenti, ovvero a canone concordato, che secondo una stima elaborata da Scenari Immobiliari per Il Sole 24 Ore, passeranno dalla quota attuale, pari al 5,6% del totale, al 6,1% del 2027: un esempio è il Comune di Milano (che conta quasi 129.000 fuori sede secondo il Mur) che, attraverso l’agenzia per l’affitto accessibile Milano Abitare, promuove il canone concordato garantendo ai proprietari un’aliquota Imu ridotta al 7,3 per mille. Questa misura, stando ai dati di SUNIA CGIL, l’organizzazione sindacale di inquilini che attesta il maggior numero di contratti a Milano, ha portato i contratti sottoscritti da 1.353 nel 2023 a 2.735 nel 2024, mostrando un incremento del 102,14%.

Roma, seconda città italiana per numero di studenti fuorisede (69.000), vedrà la nascita dell’ASAb (Agenzia Sociale per l’Abitare), con l’obiettivo di agevolare l’incontro tra domanda e offerta di alloggi in locazione a canone concordato. Il Comune promuoverà l’adesione dei piccoli proprietari attraverso contributi economici per ogni contratto stipulato con inquilini selezionati dall’agenzia. Saranno inoltre siglati protocolli d’intesa per aumentare la disponibilità di immobili a prezzi calmierati, anche grazie al supporto di una piattaforma online dedicata.

Il Comune di Bologna, che ospita circa 35000 fuorisede, faciliterà l’accesso ai contratti a canone concordato con incentivi sia per i proprietari – come la garanzia contro la morosità fino a 12 mensilità – sia per gli inquilini, con canoni calmierati.

A Padova il Comune propone un’aliquota Imu agevolata per l’affitto agli studenti (10,2 per mille), anche per una singola stanza, così come Bari la cui aliquota Imu al 4 per mille scende al 3 per mille nel caso in cui gli affittuari siano studenti.
Parallelamente alle facilitazioni di natura fiscale, diversi comuni italiani stanno sperimentando e promuovendo modelli abitativi innovativi e alternativi, tra cui il cohousing, una formula abitativa che sta guadagnando sempre più popolarità. Nato in Scandinavia e poi diffuso in Europa e negli Stati Uniti, è un modello di vita comunitaria intenzionale in cui un gruppo di persone sceglie di vivere insieme in un complesso residenziale appositamente progettato per favorire la condivisione di spazi, servizi e valori. Il cohousing si distingue per la presenza di alloggi privati affiancati da numerosi spazi e servizi condivisi come cucine, lavanderie, sale comuni e, quando presenti, orti e giardini che favoriscono la costruzione di comunità, la condivisione delle risorse e una maggiore sostenibilità ambientale ed economica.
A Bologna il progetto Porto 15, tra i primi cohousing in Italia ad iniziativa interamente
pubblica, ha visto il recupero di 18 alloggi (circa 45 posti letto) all’interno di uno stabile di
proprietà dell’ASP – Città di Bologna situato in pieno centro storico della città, per un progetto di cohousing rivolto ai giovani al di sotto dei 35 anni. L’accesso a Porto 15, un progetto che vede il Comune di Bologna e ASP Città di Bologna come enti promotori, il Dipartimento della Gioventù della Presidenza del Consiglio dei Ministri come enti
cofinanziatori, è avvenuto tramite autocandidatura. I giovani selezionati hanno partecipato ad un percorso di progettazione partecipata degli spazi e di costruzione della comunità, risultato tra le altre cose nella stesura collettiva della Carta dei Valori e del Regolamento di Coabitazione di Porto 15. Contestualmente all’ingresso negli appartamenti che vengono
affittati a canone concordato, con prezzi che variano tra i 290 e i 390 euro al mese e quindi
all’avvio del progetto, il primo nucleo di coabitanti ha dato vita ad un’associazione di
promozione sociale, Porto 15 APS, con l’obiettivo di supportare materialmente l’avvio del
cohousing e di promuovere i modelli dell’abitare collaborativo partecipando attivamente
alla vita associativa della città. La portineria sociale, che svolge anche una funzione di presidio per il quartiere, è poi un punto di supporto diretto per i genitori, perché offre
servizi come babysitting condiviso e gruppi di mutuo aiuto durante le ore di lavoro. Inoltre,
la possibilità di condividere la cura dei figli con altri genitori facilita la socializzazione e
l’integrazione nel quartiere.

A Pavia ha visto la luce un progetto sperimentale di cohousing intergenerazionale, con
l’intento di facilitare l’avvio di pratiche di coabitazione tra over 65 e studenti. I “partecipanti” over 65 offriranno ai giovani ospiti alloggio o anche solo degli spazi condivisi dove pranzare o cenare, studiare o passare del tempo. Lo studente, da parte sua, potrà aiutare il locatario over 65 con un aiuto nelle piccole faccende quotidiane, dando ad esempio un supporto all’utilizzo di risorse informatiche o accompagnandolo presso strutture amministrative, sanitarie o culturali. È previsto un contributo di 300 euro mensili per il locatore, erogato dall’Università di Pavia, grazie al contributo della Regione Lombardia.
La stessa formula di cohousing intergenerazionale è stata portata avanti dal Comune di Bari con “Condividiamo”, finanziato dall’Assessorato al Welfare; a Reggio Emilia, tramite un accordo tra l’Università di Modena e Reggio Emilia (UniMore) e il Coordinamento unitario dei pensionati del lavoro autonomo (Cupla); a Milano l’Università Statale, in collaborazione con la Regione Lombardia, con il progetto “Attiva–Mente Insieme”. A Trento, la cooperativa SAD ha realizzato “Casa alla Vela”, una struttura di cohousing intergenerazionale dove vivono insieme anziani parzialmente autonomi e studentesse dell’Università di Trento.

A Guarcino, comune in provincia di Frosinone, è stato avviato il progetto “Guarcino 2025”, che prevede l’insediamento di 200 coppie di pensionati, 80 studenti universitari e 20 tra artigiani e piccoli imprenditori, con l’obiettivo di creare una comunità intergenerazionale che favorisca la condivisione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare del territorio.
Accanto al cohousing, negli ultimi anni sta emergendo anche il fenomeno del coliving. Pur presentando costi spesso superiori a quelli di un affitto tradizionale, il coliving offre vantaggi come la semplificazione delle procedure di ingresso e l’accesso a numerosi servizi, come il portierato, servizi di pulizia e cambio delle lenzuola, Wi-Fi ed abbonamenti televisivi gratuiti, palestre, piscine e altri spazi per lo sport o lo svago.
A differenza del cohousing, che nasce da un’iniziativa comunitaria e autogestita e dove si enfatizza la creazione di una comunità a lungo termine con valori condivisi, il coliving è generalmente promosso da operatori privati o piattaforme digitali, che gestiscono l’organizzazione degli spazi e dei servizi.

Giovanni Chierroni